Kira Sözleşmesinin Tahliye Taahhüdü ile Sona Ermesinin Şartları

Kiracının Yazılı Olarak Tahliye Taahhüdünde Bulunması

TBK m. 352’de; “ Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle” başlığında kira sözleşmesini sona erdirme nedeni olarak üç fıkra şeklinde düzenlenmiştir. İşbu hükme göre; TBK m. 352/I’de; “kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Kanunun genelinde olduğu gibi bu düzenlemede de süreklilik kazanmış uygulamalar madde metninde yer almıştır.

TBK m. 352/1’de uygulamada da sıkça karşılaştığımız “tahliye taahhüdü”, “yazılı tahliye taahhüdü” olarak anılan ve maddede “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” olarak ifade edilen sona erdirme nedenidir. Kira sözleşmesinin işbu hükümle birlikte sona erdirilebilmesi için dört koşulun sona gerçekleşmiş olması gerekir.

Tahliye Taahhüdünün Geçerliliğinin Yazılı Şekilde Yapılması Şartı

Konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiracıdan kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin dava yolu ile sona ermesi halinde TBK m. 351/1 uyarında yapılan düzenlemede; kiracının kiralananı boşaltma taahhüdünün geçerliliğinden söz edilebilmesi için işbu taahhüdün yazılı şekilde yapılması gerekmektedir. Yazılı şekilde yapılması bir geçerlilik şartıdır. Ancak taraflar tercihlerine göre yazılı şekil yerine daha etkili ve ağır şartlara bağlı olmasından mütevellit resmi şekli kararlaştırabilirler. Resmi şekil yapılmasına karar verildiğinde ise noter aracılığıyla yapılması gerekmektedir. Taahhütnamenin resmi şekilde noter aracılığıyla yapılması, daha sonra yapılabilecek, imza inkârı veya iradeyi sakatlayan nedenlere dayalı itirazları engeller. Ancak bizzat kiracının kendisi tahliye taahhüdünde bulunması gerekmektedir. Kiracının eşinin, yakınlarının ve çocuklarının vermiş oldukları yazılı şekille yapılan boşaltma taahhütleri geçerli değildir. Ancak kiracının vekili vekâletnamede açıkça yazılması şartıyla tahliye taahhüdünde vekil sıfatıyla bulunabilir. Kiracıların birden çok olması durumunda ise tahliye taahhüdünün tamamı tarafından verilmesi gerekmektedir. Kiracının TBK m. 347/1 uyarınca kira sözleşmesinin uzamasını istemediğine ilişkin bildirimi de boşaltmayı üstlenme niteliğinde olup, TBK m. 352/1 hükmü ile aynı sonuçları doğurmaktadır. İlk kira sözleşmesinin sona ermesinin akabinde tarafların yapacakları yeni kira sözleşmesinde de böyle bir taahhüt konulabilinir.

Tahliye Taahhüdünün Tarih Belirlenmiş Olması Şartı

Tahliye taahhüdü, tahliye tarihini içermelidir. Özellikle işbu tarih kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalıdır. Bu nedenle, sözleşmenin yapıldığı sırada veya daha önce verilmiş bulunan tahliye taahhüdü geçerli değildir. Bunun sebebi ise, konut ve işyeri ihtiyacı içinde bulunan kiracının, kiraya verenin baskısı altında özgür iradesinden kaynaklanmayan bir tahliye taahhüdü vermiş olmasıdır. Buradaki esas unsurun korkutma hali göstermesidir.

Tahliye Taahhüdünün Kiracı Tarafından Verilmiş Olma Şartı

Kiralananı boşaltma taahhüdü kiracı tarafından verilmiş olmalıdır. Münhasıran kişiye bağlı bir hak söz konusu olmadığından, özel vekâletname ile vekil sıfatıyla tahliye taahhüdünde bulunulabilinir. Aile konutu olarak kullanılan konut ile ilgili kira sözleşmesi her iki eş ile yapılmış ise veya kiracı olmayan eş TMK  194/son hükmü uyarınca kiraya verene bildirimde bulunmuşsa; her ikisi birlikte kiracı oldukları için, tahliye taahhüdünde birlikte vermeleri gerekmektedir. Birden fazla kiracının bulunması durumunda ise, kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu için, taahhüdünde tüm kiracılar tarafından verilmesi gerekmektedir.

Aile konutunun eşlerden birinin kiralamış olması ve diğer eşinde kiraya verene bildirimde bulunmamış olması durumunda bile, kiracı eşin vereceği boşaltma taahhüdü, TBK m.194/I hükmü uyarınca geçersizdir. Kiracı eşin vereceği tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için diğer eşin rızası bulunmalıdır. Diğer eş haklı bir neden olmaksızın bu rızayı vermekten kaçınıyorsa, kiracı eşin bu hususta hâkimden karar alması gerekmektedir.

Alt kiracının kiraya verene vermiş olduğu tahliye taahhüdü ise ilk kiracının tahliyesini gerektirmez. Asıl kiracının verdiği tahliye taahhüdüne dayalı olarak, ancak asıl kiracının kira sözleşmesinin sona erdirilmesi istenebilir. Alt kiracı aleyhine bu konuda takip yapılamayacağı gibi dava da açılamaz. Ancak asıl kira sözleşmesinin sona ermesi, kiracı ile alt kiracı arasında ki sözleşmeyi de kendiliğinden sona erdireceği için, asıl kiracının vermiş olduğu tahliye taahhüdü, alt kiracıyı da doğrudan etkilemektedir.

Geçerli bir boşaltma taahhüdü ise kiracının mirasçılarını da bağlamaktadır. Kira ilişkisinin devri halinde, sözleşmeye bağlı olarak verilmiş olan tahliye taahhüdünün devralanı da bağlayacağı kabul edilmektedir. Kira sözleşmesinin devri esnasında devralan yeni kiracıdan bu durumun gizlenmesi halinde devreden kiracı tazminat ödemek ile sorumludur.

Tahliye Taahhüdünün Kiralananın Teslim Alınmasından Sonra Verilmiş Olma Şartı

Kiralananın tahliye edileceğine ilişkin yazılı taahhüt kiracı tarafından, kiralananın teslim alınmasından sonra verilmiş olmalıdır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralananı tahliye etmek zorundadır. Bunu yapmadığı takdirde ise; kiraya veren taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye talebinde bulunmalıdır.

Avukat Gizem GONCE

Gizem GONCE
+ Gönderiler
Paylaşım Yap

Bildiri

Ne düşünüyorsun?

6 Puan
Olumlu Oyla

Comments

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Nişanlanmanın Emredici Kurallara Aykırı Olması Nedir?

Kira Tespiti Davası